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2019

06-21


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社区停车场与车库所有权研究
独立性,它不能用作所有目标之间的区别。有些学者认为采用“思想之墙”的想法,只要有一个固定的界限来表明范围,使人们可以将部分概念与其他部分区分开来,就可以认为是专有的部分,独立。如德国法律。判断建筑和使用的独立性应从边界的清晰度,封闭性和直接性来判断。一个简单的特定表面空间没有关闭,很难成为个人所有权的对象。停车位是使用土地使用权划定的地表空间。它不是一个独立的特定对象,不能是一个单独的事务对象,因此它不能成为独占所有权的对象。因此,停车位不能作为业主的个人财产单独出售,但可以是共享所有权的对象,并由所有业主共享。 “思想之墙”的主观判断标准不利于澄清产权和解决纠纷。车库(地面车库和地下车库)本身就是一个四层到封闭空间的建筑物,可以作为独家所有权的对象进行登记。地下车库(不包括人防工程)作为一个整体可以作为专有部件存在,可以出售,出租等。但是,地下车库中的单个停车位没有明确的四向,不形成一个封闭的空间,并不能成为一个单独的交易对象。因为“有一件事只能在个人所有权的范围内占主导地位,法律才能确保每一个经济上独立的东西都可以独立于其他东西来统治和利用。”然而,整个地下车库是一个整体。可以被很多人分享。基金项目:江苏省人大城市机动车停车库(岗位)法律问题研究成果之一。车辆的停车位和车库的所有权由当事人通过销售,附加或租赁规定,第三段:占用车主或其他停车位共用的道路,用于停放车辆,属于车主。地下停车场可分为多个停车位。这里的“停车位”不属于本研究的范围。地下停车场有四个广场,可以看作是整个车库。被出售后,很多人都会分享。笔者认为,停车位应该是指地面上的停车位,而地下停车位实际上是整个车库的分区。 1参见8月1日实施的建设部“房地产计量办法”(GBm7986-2(1)0,20(1)。地上车库可作为独立产权使用,业主拥有独家部分所有权。无论车库是否有独立的产权证书,都不能否认其财产对象的状态,因为如果车库的高度超过2.2m,有一个明确的四,那么物理结构是完全一样的房子 *。然后,为什么房子可以发出产权证书和车库但是,一些学者认为“地下车库的地板高度小于2.2米,地下车库不到2.05米而不计算建筑面积”,这否定了这部分建筑可以有一个产权证书。完全连接到计算建筑区域的建筑物不能与建筑物分离,应返回。车库的主人共有。但是,车库的建设需要资金投入。如果将其完全不公平地转让给业主,对开发商来说是不公平的,这无疑会影响开发商建造车库的积极性,最终影响长期业主的长期影响。优点。使用部门规则拒绝财产的专有权是不恰当的。因此,车库没有产权证书的原因在于它没有拥有产权的条件,而是因为实际的立法落后于实践。中国目前的房地产登记制度非常不完善,房地产登记簿和所有权证书是宣传的基本载体,他们没有在车库的所有权中发挥作用。如果“物权法”没有规定,则可以修改“城市住房管理法”。或者在“房地产登记法”颁布时解决问题。其次,定义了停车位和车库的所有权。中国的法律没有规定社区停车场(图书馆)的所有权,而且一些当地的法律法规也很模糊,比如深圳。 “停车场和机动车停放条例”的建设和管理条例第40条,住宅区的停车场可以由社区建设单位(开发商),社区业主或业主拥有。大连市机动车停放管理暂行规定和陕西省物业管理区停车服务价格管理办法(试行)也有类似规定。北京市“居住区机动车停车管理办法”规定,住宅小区停车位的产权可归属于建设单位或业主,但业主使用场地。建造的停车位不得由任何单位或个人出售。如果汽车仓库符合“杭州市居住区公共建设支持管理暂行条例”的登记和发放条件,开发建设单位应当按照有关规定申请房屋所有权证。如果出售或租赁不符合登记和发放条件,则应在购买合同中规定转让车库使用权。南京市“关于商品房附属房屋转让的若干规定(试行)”规定了特种车辆住宅室内停车位总量的85%。超过建设标准的室内机动车停放场所属于开发商和开发商可以公开将其出售给业主,剩下的15%和所有露天机动车停车位共享停车位给所有社区业主并且可以租赁租赁方式,但收益是拥有的所有业主。在上述当地法规和规定中,对社区的停车位和车库没有单独的规定。社区停车位和车库的初始权利属于开发商,开发商可以通过销售将所有权转让给所有者,或租用使用权。由于关注各地保护的群体不一致,理论和实践的混乱导致不同地区的相同案例不同甚至截然相反。从立法理论的分析来看,当地有关停车位和车库所有权的规章制度违反了“中华人民共和国法”的规定,“民事基本制度只能制定法律”,因为“事物的所有权,事物不应该是所有权的确定是民事基本制度。现在我将从学术界的角度讨论它。 1.谁拥有住宅社区车库的所有权车库?在司法实践中,有判决直接判定车库属于建筑物所有者,即所有业主,如南京兴汉花园案,但大多数判决都拒绝了业主的索赔。例如,武汉卓刀泉南路的南苑花园,北京华清嘉园等案例,车库所有权,理论界有三个主要理论:“从计算到池区的时候,它是声明它包含在游泳池中而不计算在内。 “评估不同的法律规定,并考虑到各方的利益”,确定车库所有权的建设成本:“公共设施说”,住宅车库属于商品房的公共设施,其产权具有商品房产权并转让给所有业主,应属于业主之间的区别。一些学者表达了他们对台湾单独立法模式的一致意见,该模式分为statutory,reward和self-added类型。 17.专有部分拥有独立的财产权。因此,当房屋出售时,车库的区域不能记录在商品房中。公共部分的区域是分摊的,如果是分配的,则车库作为专有部分的财产被拒绝。因此,立法可以规定“车库是一个独立的所有权对象,不能用作公共住房的公共区域”。当然,应允许开发商选择将车库作为一个整体出售给所有业主。业主将承担车库的费用。车库最终将归业主所有。但是,应该指出的是,这里的所有者是民法共同拥有或共享的。该建筑区分所有股份。实际上,车主不一定需要车库,车主建造车库的费用不符合所有车主的意愿。只要开发商没有在车主建筑物的总面积记录车库区域,并且车库的建造需要额外的投资,投资本身可能会降低开发商的利润。在这种情况下,车库将由业主拥有。不公平的。根据基本的法律和法律要求,车库由开发商建造。它不是由开发人员代表所有所有者构建的。车库产权是否与商品房一起转让给所有业主,取决于中国产权转让的立法规定,而不是车库的建设成本是否扩散到房价是判断的标准车库的所有权。由于中国房地产登记制度不完善,完全由开发商来计算是否记录在房价中。开发商利用他们的强势地位引用大量证据来证明车库属于它,而车主的证明能力显然很弱。施,并不一定得出车库由业主共享的结论。车库被认为是整个社区的公共设施,仅确定其使用的性质。业主“共享”车库的前提是业主“拥有”,在证明开发商最初的车库所有权如何转移给业主之前,很难得出车主共用车库的结论。 。换句话说,只要开发商不承诺将其提供给所有业主,公共设施应由开发商或第三方拥有。小区的学校和邮局就是例子,两者都是社区的公共设施,但学校和邮局的所有权显然不是所有者共有的。同样,车主不能直接识别车库,因为它是一个辅助设施。丁:“俱乐部和车库的所有权,如果有协议,根据协议,如果没有协议或协议不明确,除了可以证明其拥有所有权的建设单位,它属于对于所有者。“据此,销售合同没有车库。所有权协议,车库由业主拥有。该条款剥夺了卖方将所有权转让给买方,并偏离了保护私有财产权的宪法要求。 “物权法”第74条规定:“在建设区内,停车场和停车场规划的车辆的所有权应由当事人通过销售,附加或租赁规定。”可以看出车库是在出售合同。无论是出售,附加还是出租,都表明开发商对停车位的所有权,除非合同明确规定其属于所有者。虽然这项规定更有利于开发商,但这是合理合法的,因为开发商是车库的最初所有者,只要开发商不同意销售合同中车库的所有权,就没有权利车库。转移,然后无疑表明开发商保留所有权,显然“没有回归业主协议”的规定是不够的。但是,如果车库没有独立的产权,那么ute仍然存在。世界各国的分支机构立法通常要求对独立销售的专有部分进行登记,而共享部分则通过推定方法予以确认。如果车库未注册为专有部件或注册不明确,则应推定为共享部件,并且无需补偿即可获得所有者在共享部件中的份额。因此,当签订购买者合同时,购买者还应关心社区的配套设施是否具有单独的产权。如果配套设施没有独立的产权,购买者将有权分享。否则,他们将由持有产权证书的人拥有。并且不能被所有业主共享。 “物权法”仅规定了商定的车库处理方法。没有关于车库的独立所有权和权利证书登记的规定。这应该尽快改善。 2.住宅区停车位的所有权停车位,因为它属于建筑物以区分所有权,所有权部分可以一起转移,并且应由社区所有者共享。停车位,就像绿地和社区道路一样,只能由右侧的所有者来定义。停车位属于业主,不属于开发商。有两个原因。首先,开发商直接设置在住宅用地表面上的停车空间不是建筑物。无法获得房地产权的初始登记和房地产所有权证。停车位没有独立性。这只是对土地的占领。其占用的土地使用权由业主共享。其次,开发商几乎没有投资停车位的划分,停车位的划分甚至可能减少绿地或住宅道路。因此,停车位的所有权属于业主,不会给开发商带来不公平的利润损失。因此,强制停车位由业主拥有,不会降低开发商建造停车位的积极性。相反,如果社区没有停车位,开发商的房子也难以出售。此外,我们还可以借鉴台湾在中国的经验,介绍设置合法停车位的做法,并在一定程度上减少对停车位所有权的争议。如果开发商没有证据表明停车位占用的土地与业主的共用和专用部分的土地不同,而是分开并分开两个不同的土地,则应确定停车位属于所有者。这将解决“物权法”第74条第3款的模糊规定,因为在实践中很难界定“占用业主共有的道路或其他场所”的停车位。停车位属于所有业主,开发商不会挖掘空间划分或出售停车位,业主不必担心停车位的转移或租赁给业主以外的人会影响社区的管理和安全。这从根本上解决了停车位问题的冲突。第三,停车位和车库应在里面,计划停车的停车位和车库应首先满足车主的需求。 “这里”需要“参照”需要“或”使用购买,“第一”是指时间的概念或实质性权利的概念,1在台湾,依法是强制性的,标准将停车场分为:法定停车场,额外停车场和额外停车场的奖励。法定停车位是必须依法设定的停车位。这是一个法定停车位和一个紧急避难场所。这是该建筑物所有者拥有的共同财产。它不能单独转移。它属于建筑物的共同部分并附属。在建筑物中,它们可能不会单独转移。一些学者认为,这里使用“第一”而不是“第一”的原因是因为“优先”意味着所有者优先考虑相同的条件,“第一”在不区分条件的情况下保护业主的利益更为重要。事实上,“第一”在现实中很难实现,因为在实践中,业主通常认为车库是由业主共享的,他们不愿意为获得车库和开发商的产权而付出任何代价。不会放弃车库的好处。因此,“物质是优先权。”如果不允许所有者享有优先权,则所有者失去在社区中购买或租赁车库的权利,并且远程停车在经济上不合理,这可能导致开发商之间的紧张关系和业主在实践中。该条款的“需要”包括购买权和租赁优先权。规划区内的停车位(图书馆),无论是出租,附属还是出售,都必须首先满足业主的需求。 “成立后,业主仍然没有购买车库,开发商可以拥有车库的产权,首先必须由业主使用,业主有权使用它。如果未满足业主的停车需求,开发商将根据自身的经济利益向外界提供停车服务。这是一种损害所有者利益的行为,违反了民法的完整性和权利的基本原则,不被滥用。 。所有者可以向法院提起诉讼,并要求法院判定出售停车位(图书馆)的合同无效。如何理解“建筑区划,规划”中的停车位和车库是指停车场和车库建设计划中的情况。如果它不是用作计划中的停车位或车库,则实际使用它。停车,物权法不保护,没有在规划区内建造的停车位和车库所有者无权“首先满足需求”,原计划不用于停车位,车库和后来用作停车位。 ,车库(例如社区道路,绿化区等),如何实现“首先满足业主的需求”,第74条第7款:占用业主或其他场所停放的道路停车停车位属于车主。由于他们属于业主,他们也应该采取与社区停车位相同的措施,即他们是在规划区域还是占用业主或其他地点建造的停车位。车库,无论是属于所有者还是属于开发商的停车位,车库,社区的业主都享有“第一次满员我们需要”的权利。所以这里的“计划”应该删除。 IV。结论总之,社区的停车位应属于所有业主,除非停车位占用的停车位具有独立的所有权,这是一个独立的土地。小区域的车库可以作为产权的独立对象。它应该是一个专有部分,可以由社区所有者拥有或由开发人员拥有。对于社区中的停车位(图书馆),无论是在规划区域内还是在规划区域外,无论是属于业主还是开发商,业主都有权“先见面”。产权法首先满足业主的需求。 “这里的”第一个“应该指优先权,这里的”需要“应该包括优先使用权,购买权和租赁权。
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